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주택연금에 가입하려면 담보를 제공을 해야 합니다.
오늘은 두 가지 담보제공 방식 중 '신탁방식 주택연금'은 어떤 제도인지, 장점은 무엇인지, 가입신청하기 전에 알아두어야 할 유의사항으로 어떤 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
한국주택금융공사 홈페이지에서 주택연금 인터넷 가입신청을 할 수 있습니다.
신탁방식 주택연금이란?
주택연금 담보제공 방식에는 저당권방식, 신탁방식 두 가지가 있습니다.
신탁방식 주택연금은 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고, 한국주택금융공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 방식입니다.
다시 말하면, 가입자가 소유주택에 근저당권을 설정하지 않고 한국주택금융공사에 본인 명의 주택을 맡기는 신탁등기를 합니다.
그러면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 보증서를 바탕으로 가입자에게 주택연금 대출을 지급하는 것입니다.
저당권방식은 주택소유자가 소유권을 가지고 한국주택금융공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 방식입니다.
※ 주택연금 이용 중 담보설정방식 변경이 가능합니다.
신탁방식 주택연금의 장점
아래에서 주택연금 가입조건, 신청방법 및 절차를 확인할 수 있습니다.
신탁방식 주택연금에 가입하면 다음과 같은 장점이 있습니다.
◾ 안정적 승계
- 신탁계약에 따라 주택소유자 사망 후 별도의 절차(공동상속인 동의 등) 없이 배우자에게 연금이 자동승계됩니다.
◾ 임대수익창출
- 저당권방식에서 전세를 준 주택은 주택연금 가입이 어려우나, 신탁방식은 주택소유권과 임대차보증금이 수탁자인 한국주택금융공사로 이전되어 채권 확보가 용이하므로 거주 공간 이외의 유휴공간 임대활용이 가능하여 추가소득을 창출할 수 있습니다.
◾ 비용절감
- 저당권 방식에 비해 더 적은 비용으로 가입 및 승계할 수 있습니다.
| 주택연금 담보제공 방식 | ||
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
| 담보제공(소유권) | 근저당권 설정(가입자) | 신탁등기(공사) |
| 가입자 사망시 배우자 연금승계 | 소유권 이전등기 절차 필요 | 소유권 이전 없이 자동승계 |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
✔️ 가입자 사망 후 배우자가 주택연금을 계속 이어받으려면?
- 저당권방식 주택연금의 경우 자녀 등 공동 상속인 동의하에 상속 등기 및 소유권 변경 절차 등을 거쳐야 합니다.
- 신탁방식 주택연금의 경우 이러한 절차 없이 주택연금 채무 인수만으로도 배우자가 담보주택에 계속 거주하며 연금을 승계할 수 있습니다.
✔️ 담보주택을 임대하려면?
- 저당권방식 주택연금의 경우 보증금 없는 월세 형태만 가능합니다.
- 신탁방식 주택연금의 경우 보증금 있는 임대차도 가능합니다. 다만 보증금은 공사가 지정한 금융기관 계좌에 예치해야 하고, 담보주택 전부를 임대할 경우 공사로부터 주민등록 이전 승인을 받아야 합니다.
✔️ 주택연금을 이용하다가 부부 모두 사망했을 때, 부부가 받았던 주택연금대출(월지급금 등)을 정산하여 남는 부분이 있으면?
- 저당권방식 주택연금의 경우 주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 상속인의 몫이 됩니다.
- 신탁방식 주택연금의 경우 신탁계약상 위탁자(가입자)가 지정한 사람(귀속권리자)에게 잔액이 돌아가게 됩니다.
신탁방식 주택연금 이용 시 주의사항
아래에서 주택연금 상품 종류 및 주택연금 수령방식을 확인할 수 있습니다.
1. 신탁방식 주택연금을 이용할 수 있는 담보주택의 유형은 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔입니다.
상가겸용주택인 복합용도주택이나 농·어업인 주택 등 신탁이 제한되는 주택은 이용할 수 없습니다.
2. 국세 및 지방세 체납사실이 있으면 가입이 제한됩니다. 신탁등기일 이전까지 체납사실을 해소하는 조건으로 가입신청할 수 있습니다.
3. 신탁방식 주택연금은 등기상 명의자가 한국주택금융공사로 이전됩니다. 그러나 이는 주택연금을 이용하는 동안 신탁계약에 따라 소유자 명의를 공사로 위탁해 놓은 것일 뿐입니다.
그렇기 때문에 위탁자는 담보주택의 실질적인 소유자로서 해당주택에 계속 거주할 권리를 가지며 주택의 유지 및 수선 등의 관리의무와 재산세, 종합부동산세 등 납세의무를 부담해야 합니다.
만약 체납 등으로 관련 비용을 공사가 대신 납부하는 경우, 납부일로부터 3개월 이내 상환하지 않으면 이는 지급정지 사유에 해당됩니다.
4. 위탁자(가입자)의 사망으로 사후수익자(배우자)가 수익권을 취득하거나 귀속권리자가 잔여 신탁 재산을 수령하는 경우, 관계법령에 따라 사후수익자 또는 귀속권리자가 상속세, 취득세 등 세금을 납부해야 합니다.
납부세액은 지자체 결정에 따라 달라질 수 있습니다.
5. 담보주택에 대한 재개발, 재건축 등의 사업에 참여할 경우에는 담보주택의 소유권이 공사 명의로 신탁되어 있기 때문에 공사가 조합원이 되면 주택연금을 계속 이용할 수 없게 됩니다.
이럴 때는 저당권방식으로 변경해야만 주택연금을 계속 이용할 수 있게 됩니다.
다만, 신탁방식 주택연금과 저당권방식 주택연금 모두 조합 등으로부터 제공되는 이주비대출 및 조합원 분담금 대출을 받지 못할 수도 있으니 사업주체에게 먼저 문의하시기 바랍니다.
신탁방식 주택연금 이용 시 유의사항을 잘 읽어보시고 난 후 본인에게 맞는 담보제공 방식으로 주택연금에 가입하시기 바랍니다.
그리고 주택연금 가입으로 안정적인 노후 생활자금을 마련하시고 편안한 생활하시길 바랍니다.
